《銅仁市住宅物業(yè)管理條例（草案）》已經市三屆人大常委會第六次會議第三次審議。市人大常委會法工委結合會議審議和實地調研情況，對《條例（草案）》進行了修改、完善?，F將《條例（草案）》文本向社會公開征求意見和建議。歡迎全市各級國家機關、社會團體、企業(yè)事業(yè)組織以及公民個人積極提出修改意見和建議。

修改意見和建議請于2023年2月5日前以傳真、電子郵件、信函等方式提出。

聯 系 人：楊  波

聯系電話（傳真）：0856-5268810

電子郵箱：trrdfzw@163.com

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郵    編：554300

銅仁市人大常委會辦公室

2023年1月5日

 

 

 

 銅仁市住宅物業(yè)管理條例（草案）

（征求意見稿）

 

目  錄

第一章　總  則

第二章  物業(yè)管理的組織形式

第三章　物業(yè)服務

第四章　物業(yè)使用

第五章　法律責任

第六章　附  則

第一章 總 則

第一條  為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人等相關主體的合法權益，提升基層社會治理水平，促進文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)建設，營造安全和諧的人居環(huán)境，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

物業(yè)管理遵循黨建引領、政府推動、屬地管理、業(yè)主自治、多方參與的原則。

第三條  市人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，將物業(yè)管理納入基層社會治理體系，建立共建共治共享管理機制，組織相關部門和單位統(tǒng)籌推進物業(yè)管理工作。

縣級人民政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調保障機制，在住房和城鄉(xiāng)建設部門明確專門機構和人員負責物業(yè)管理工作，及時解決物業(yè)管理工作中的相關問題。

第四條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將物業(yè)管理納入社區(qū)（村）綜合治理，明確專門人員負責物業(yè)管理工作，履行下列職責：

（一）建立社區(qū)（村）黨組織領導下社區(qū)居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的協(xié)調運行機制，推動具備條件的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)成立黨組織；

（二）指導和協(xié)助設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會；

（三）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責；

（四）指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務、物業(yè)承接查驗和物業(yè)管理項目變更交接活動；                                                           

（五）建立物業(yè)糾紛多元化解機制，調解物業(yè)糾紛和處理相關投訴、舉報；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

社區(qū)居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，配合做好轄區(qū)內物業(yè)管理的相關工作。

第五條  市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作，制定物業(yè)管理相關政策和物業(yè)服務合同、管理規(guī)約等示范文本，定期公布物業(yè)服務清單，明確服務內容和標準，建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，指導、監(jiān)督物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律等工作。

縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）監(jiān)督管理前期物業(yè)服務招標投標、物業(yè)承接查驗、維修資金交存和使用；

（二）負責物業(yè)服務合同、物業(yè)承接查驗資料、業(yè)主委員會成立有關資料、管理規(guī)約的備案審查工作；

（三）征集、核查和監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)信用信息；

（四）評價物業(yè)服務企業(yè)服務質量；

（五）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作；

（六）受理物業(yè)管理投訴、舉報；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

城市綜合執(zhí)法、公安、消防救援、市場監(jiān)管、規(guī)劃等有關部門，按照各自職責做好物業(yè)管理的相關工作。

第六條  縣級人民政府應當建立物業(yè)管理執(zhí)法協(xié)作機制，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣級住房和城鄉(xiāng)建設、城市綜合執(zhí)法、公安、消防救援、市場監(jiān)管等有關部門對物業(yè)服務區(qū)域內的違法行為進行查處。

（一）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責監(jiān)督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監(jiān)督管理裝飾裝修過程中影響建筑結構和使用安全的行為，受理房屋質量問題投訴等；

（二）城市綜合執(zhí)法部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內違法搭建建（構）筑物、占用和損壞公共綠化、擅自改變房屋外觀、制造噪音干擾他人正常生活等行為；

（三）公安機關負責做好物業(yè)管理區(qū)域內治安管理工作，指導物業(yè)管理區(qū)域監(jiān)控安防，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內影響公共安全、公共秩序等行為；

（四）消防救援機構負責監(jiān)督物業(yè)服務人履行消防安全職責，依法查處妨礙消防車通行、堵塞疏散通道和破壞消防設施設備等行為；

（五）市場監(jiān)管部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內無照經營、違規(guī)收費、未按規(guī)定維保特種設備等行為。

第七條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會應當開展物業(yè)糾紛排查，及時調解物業(yè)糾紛。

縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同司法行政、物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會等單位成立物業(yè)糾紛行業(yè)調解組織，調解物業(yè)糾紛。

倡導業(yè)主、物業(yè)服務人等通過調解方式解決物業(yè)糾紛；調解時，可以邀請單元長、樓棟長、網格長參與，業(yè)主委員會應當配合。

第八條  物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當接受住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的監(jiān)督和指導，加強行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，組織物業(yè)服務從業(yè)人員業(yè)務培訓；配合住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定物業(yè)服務內容和標準，監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務人協(xié)商物業(yè)費時參考。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。

第九條  廣播、電視、報刊、網絡等媒體應當加強物業(yè)管理的宣傳報道和輿論監(jiān)督，引導物業(yè)管理各方自覺遵守物業(yè)管理有關規(guī)定，營造全民參與物業(yè)管理的良好氛圍。

第二章  物業(yè)管理的組織形式

第十條  住宅小區(qū)可以設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會作為小區(qū)的物業(yè)管理組織。業(yè)主、業(yè)主委員會可以通過選聘物業(yè)服務人、自行管理等方式實施物業(yè)管理。

暫時無法設立業(yè)主大會或者選舉業(yè)主委員會，符合本條例第十九條規(guī)定的情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責。推動住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

第十一條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權利，承擔相應義務，并不得以放棄權利為由不履行義務。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照集體討論、少數服從多數的議事規(guī)則，履行法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的職責。

第十二條  物業(yè)管理區(qū)域結合小區(qū)實際制定管理規(guī)約，對有關物業(yè)的管理、使用，公共收益的分配和使用，維修資金的使用和續(xù)交，業(yè)主的共同利益，業(yè)主的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出約定。

經業(yè)主通過的管理規(guī)約自公布之日起生效，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

第十三條  物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主戶數較多的，業(yè)主大會可以采用業(yè)主代表會議的形式召開，由業(yè)主代表會議履行業(yè)主大會職責。

業(yè)主代表可以按照樓棟、單元或者樓層為單位推選產生，每樓（幢）至少有2名業(yè)主代表，業(yè)主代表總人數一般不少于30人。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表會議前，應當就會議擬討論的事項征求所代表的業(yè)主意見。

第十四條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會成員候選人資格條件進行審查。

鼓勵住宅小區(qū)內中國共產黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)居民委員會、村民委員會成員依法參選業(yè)主委員會成員。

第十五條  業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）弄虛作假，隱瞞事實真相，篡改、毀棄、拒絕或者拖延提供物業(yè)管理有關文件、資料；

（二）擅自使用業(yè)主委員會印章；

（三）違反物業(yè)服務合同和管理規(guī)約，拒不支付物業(yè)費，或者誘導、鼓動其他業(yè)主不支付相關費用；

（四）未經業(yè)主大會或者業(yè)主代表會議授權與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、修改、解除物業(yè)服務合同；

（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

業(yè)主委員會成員違反前款規(guī)定的，由業(yè)主委員會決定暫停履行職責并予以公示，提請業(yè)主大會或者業(yè)主代表會議終止其成員資格；業(yè)主委員會未提請的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建議業(yè)主委員會提請業(yè)主大會終止其成員資格。

第十六條  業(yè)主委員會任期內未能正常履行職責,或者逾期未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會，選舉新一屆業(yè)主委員會。

第十七條  業(yè)主委員會應當監(jiān)督、支持物業(yè)服務人做好物業(yè)服務相關工作，督促業(yè)主足額支付物業(yè)費和交納維修資金，接受社區(qū)（村）組織的指導和監(jiān)督。

具備條件的，業(yè)主委員會工作經費和業(yè)主委員會成員工作補貼，可以從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤，具體由管理規(guī)約約定。

第十八條  業(yè)主決定對物業(yè)實施自行管理的，可以就保潔、安保、綠化等管理事項聘請專業(yè)單位或者人員進行管理，并公示物業(yè)服務事項、收費標準等內容。

電梯、消防、監(jiān)控安防、人民防空等有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)單位進行維修和養(yǎng)護。

第十九條  物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立物業(yè)管理委員會:

（一）不具備設立業(yè)主大會條件，或者具備設立業(yè)主大會條件但未設立的;

（二）設立業(yè)主大會但未選舉產生業(yè)主委員會的；

（三）既未選聘物業(yè)服務人管理，又未實施自行管理的。

第二十條  物業(yè)管理委員會由社區(qū)居民委員會、村民委員會成員，業(yè)主代表等3人以上單數組成，主任由社區(qū)居民委員會、村民委員會成員擔任。

物業(yè)管理委員會負責組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，代表業(yè)主與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行合同，調解物業(yè)糾紛，推動設立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會作為臨時機構，代為履行業(yè)主委員會的職責，自業(yè)主委員會產生之日起解散。

第三章　物業(yè)服務

第二十一條  業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當與物業(yè)服務人訂立書面物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同雙方可以約定履約保證金，用于保證物業(yè)服務人依法依約履行合同和退出物業(yè)管理區(qū)域時履行移交檔案資料、管理用房和設施設備等交接義務。

業(yè)主應當按照約定支付物業(yè)費，不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主拒不支付物業(yè)費的，可以由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會先行督促，物業(yè)糾紛調解組織應當及時組織調解。

第二十二條  物業(yè)服務人應當按照合同約定提供相應服務，對電梯、消防設施等易于發(fā)生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護，落實安全責任，采取必要的安全保障措施，防止建（構）筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落，保障業(yè)主人身、財產安全。

鼓勵電梯管理人、維護保養(yǎng)單位投保電梯責任保險。

第二十三條  前期物業(yè)應當由建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務人；通過招投標方式未能選聘到的，按照國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。

建設單位應當在房屋銷售現場公示前期物業(yè)服務合同和管理規(guī)約，將其作為房屋買賣合同的附件，并向縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第二十四條  物業(yè)交付給業(yè)主前，建設單位和物業(yè)服務人應當在縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、規(guī)劃主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及供水、供電、供氣等部門和業(yè)主代表參與下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)服務用房等完成承接查驗。

承接查驗合格的，由建設單位和物業(yè)服務人簽訂承接查驗協(xié)議。經查驗達不到物業(yè)交付條件的，由縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門明確整改時限，督促建設單位及時解決，并按照前款規(guī)定進行復驗，相關費用由建設單位承擔。

建設單位將未經承接查驗的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務人擅自承接未經查驗的物業(yè)，因房屋質量、物業(yè)共有部分、公共設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第二十五條  建設單位在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，應當分別向物業(yè)服務人和住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的城建檔案館移交承接查驗相關資料。

承接查驗結果應當經建設單位與物業(yè)服務人雙方簽字確認，由物業(yè)服務人在物業(yè)交付后30日內持承接查驗協(xié)議、查驗記錄等相關資料向縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并送物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府留存。

承接查驗資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務人應當建檔保存，在房屋交付時書面告知業(yè)主，業(yè)主有權免費查詢。

第二十六條  物業(yè)服務收費標準應當遵循公平合理、自愿協(xié)商的原則，由合同雙方在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)交付但尚未實際入住的，由業(yè)主提出申請，物業(yè)服務人核實，按照物業(yè)服務合同約定標準的70%收取物業(yè)費。業(yè)主和物業(yè)服務人另有約定的，從其約定。

第二十七條  物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：

（一）物業(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務內容、收費標準及方式等；

（三）物業(yè)費與維修資金使用情況；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同中約定應當公示的其他信息。

前款第（一）項至第（二）項應當長期公開，并及時更新，其他事項應當每半年至少公示一次，公示期不少于30日。

第二十八條  物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）挪用、侵占、套取業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)管理用房等共有物業(yè)用途；

（三）泄漏業(yè)主信息；

（四）強制業(yè)主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

（五）無正當理由限制業(yè)主進出物業(yè)管理區(qū)域、樓棟；

（六）強制業(yè)主購買特定商品、服務，或者指定裝修材料、搬運隊伍；

（七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

第二十九條  物業(yè)服務人在退出物業(yè)服務區(qū)域時，應當向業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會移交下列資料和財物：

（一）業(yè)主共有資金及相關資料；

（二）物業(yè)服務用房、設施設備用房及其資料；

（三）物業(yè)承接查驗資料；

（四）物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的資料；

（五）利用共有物業(yè)從事經營活動的相關資料、公共分攤費用繳納記錄等資料；

（六）物業(yè)服務人主動增設的小區(qū)設施設備，但合同另有約定的除外；

（七）其他應當移交的資料和財物。

第三十條  原物業(yè)服務人在退出物業(yè)管理區(qū)域時，不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、部分物業(yè)權屬存在爭議或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及相關主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接手續(xù)。

物業(yè)服務人拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域或者拒不移交本條例第二十九條規(guī)定的資料和財物，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門在接到報告后，應當及時處理。物業(yè)服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

第三十一條  鼓勵社區(qū)（村）組織成立集體物業(yè)服務企業(yè)，推行社區(qū)（村）組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)共同參與的物業(yè)服務管理模式。

第四章　物業(yè)使用

第三十二條  物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構和主體結構；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

（三）違法搭建建（構）筑物；

（四）從建筑物中向外拋擲物品；

（五）損壞或者擅自改建、移裝公共設施設備；

（六）設置隔離樁、地鎖、石墩、柵欄等障礙物圈占或者堆放雜物等占用公共區(qū)域阻礙消防通道；

（七）擅自改變防火分隔，影響消防安全和疏散要求；

（八）違規(guī)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質；

（九）在建筑物內的公共通道、樓梯間、安全出口處停放電動車輛或者為電動車輛充電；

（十）攜犬出戶未束犬鏈，在公共區(qū)域未及時清除犬只排泄物；

（十一）侵占綠地、損壞綠化設施；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

發(fā)生前款規(guī)定行為的，利害關系人有權投訴、舉報，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者行政執(zhí)法機關報告。

第三十三條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務人，并且遵守房屋裝修和房屋安全使用的有關規(guī)定，按照要求堆放裝飾裝修材料，在工作日的12時至14時30分、20時至次日8時之間以及法定休息日，禁止在住宅小區(qū)內進行產生噪聲、振動的裝飾裝修作業(yè)。

物業(yè)服務人應當書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人房屋裝修的禁止行為和注意事項，并進行現場巡查，發(fā)現問題及時處理。

業(yè)主、物業(yè)使用人負責清理裝修房屋過程中產生的建筑垃圾。

第三十四條  業(yè)主、物業(yè)使用人改變住宅用途，從事經營活動的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定外，應當經有利害關系的業(yè)主一致同意，但不得影響建筑安全、污染環(huán)境及損害利害關系人合法權益。

第三十五條  建設單位應當將新建的專業(yè)經營設施設備，在驗收合格后30日內移交給專業(yè)經營單位維護管理，專業(yè)經營單位應當接收。

本條例施行前建設的專業(yè)經營設施設備，已投入使用的，專業(yè)經營單位應當接收。

第五章　法律責任

第三十六條  違反本條例第三十二條規(guī)定的，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反第一項規(guī)定的，由城市綜合執(zhí)法部門責令改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）違反第三項規(guī)定的，由城市綜合執(zhí)法部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%以上10%以下罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下罰款；

（三）違反第六項、第七項、第九項規(guī)定的，由消防救援機構責令改正，對個人處警告或者500元以下罰款，對單位處5000元以上5萬元以下罰款；

（四）違反第十項規(guī)定，攜犬出戶未束犬鏈的，由公安機關責令飼養(yǎng)人改正，給予警告;拒不改正的，對單位飼養(yǎng)人處500元以上5000元以下罰款;對個人飼養(yǎng)人處200元以上500元以下罰款。在公共區(qū)域未及時清除犬只排泄物的，由城市綜合執(zhí)法部門責令飼養(yǎng)人改正，給予警告;拒不改正的，對單位飼養(yǎng)人處500元以上5000元以下罰款;對個人飼養(yǎng)人處50元以上500元以下罰款；

（五）違反第二項、第四項、第五項、第八項、第十一項規(guī)定的，由相關行政管理部門依法查處。

第三十七條  違反本條例第三十三條第一款規(guī)定，超過規(guī)定的時間裝修房屋的，由公安機關說服教育，責令改正；拒不改正的，給予警告，對個人可以處200元以上1000元以下罰款，對單位可以處2000元以上2萬元以下罰款。

第三十八條  相關主管部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，尚不構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

第三十九條  違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六章  附  則

第四十條  住宅小區(qū)內非住宅的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，參照本條例執(zhí)行。

第四十一條  本條例自    年    月    日起施行。